1.- Introducción. Novedad. Concepto y desarrollo del derecho de anticresis.
La anticresis es una institución jurídica de garantía que desde el derecho romano se proyectó a todas las legislaciones del derecho occidental. Nosotros la hemos recibido a través del Código Civil francés de 1804, como gran parte de nuestro derecho civil patrimonial. El origen histórico de la anticresis ha sido situado en la Antigua Grecia, de donde proviene la palabra que la designa. Es una creación griega, aunque algunos estudiosos del tema encuentran antecedentes en Egipto. Se indica que, ante la existencia de un crédito consistente en una suma de dinero, el deudor entregaba un bien para que, a cambio de la deuda, el acreedor percibiera sus frutos.
La anticresis se desarrolló como una respuesta a diversos aspectos eminentemente prácticos; en efecto, cuando la cosa dada en prenda se encontraba en manos del acreedor, se hizo menester encontrar una solución equilibrada acerca de una serie de cuestiones, entre otras y como central y más relevante, la relativa a la percepción y destino de los frutos de la cosa dada entregada como garantía. Así nació el “pacto de anticresis”, es decir, un convenio que daba al acreedor la facultad de apropiarse de los frutos producidos por la cosa y de los cuales, se veía privado el propietario deudor, de allí el nombre de anticresis.
La reforma del Código Civil y Comercial de la Nación del año 2015 introdujo una reforma en el derecho real de Anticresis que genera nuevas incumbencias para el Registro de los Vehículos, Motovehículos, y/o Maquinarias Agropecuarias, viales o industriales.
El nuevo ordenamiento ha ampliado el objeto de este derecho real, -que el código anterior limitaba a inmuebles- a todo tipo de cosas registrables, lo que permitirá constituirlo sobre otros bienes, como por ejemplo, automotores.
Este derecho real de garantía tiene la finalidad de extinguir la obligación garantizada autorizando al acreedor a percibir los frutos e imputarlos a la deuda.
El Código Civil de Vélez Sarsfield, en su artículo 3.239 definía a la Anticresis como el “Derecho Real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses”.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1º de agosto del año 2015 introdujo una reforma con consecuencias para los Registros del Automotor al definir la Anticresis como el “Derecho Real de Garantía que recae sobre cosas registrales individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda”.
Con esta modificación, la anticresis no solo recae sobre inmuebles sino sobre todas las cosas registrables, es decir que se adicionan los bienes muebles cuya posesión se entrega al acreedor para percibir los frutos imputándolos a la deuda.
La Anticresis se ubica dentro de los Derechos Reales de Garantía, y que es accesorio de un crédito (obligación principal), como por ejemplo, una Prenda. No es posible que la anticresis garantice créditos no nacidos, pues no se podrían imputar frutos a una deuda que no existe.
Se trata de una garantía autosatisfactiva, porque el acreedor, o un tercero designado por las partes, recibe la posesión de la cosa registrable de propiedad del deudor o del tercero constituyente, con la finalidad de percibir los frutos y aplicarlos al pago de esa deuda.
Respecto a quienes se encuentran legitimados para constituir el derecho, el art. 2.213 enumera al titular de los derechos de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
El origen del derecho real de Anticresis es siempre convencional, por acuerdo de partes. En dicho convenio debe determinarse el objeto y el crédito cumpliendo de este modo con el principio de especialidad.
Si durante el plazo del contrato pactado, los frutos percibidos alcanzaron para cancelar el capital, el derecho real se extinguirá en virtud del principio de accesoriedad, tal como lo establece el artículo 2.186 del Código Civil y Comercial. Si por el contrario, ha quedado un remanente, el deudor deberá pagarlo.
El modo de perfeccionar este derecho es el consentimiento de las partes en el contrato constitutivo, siendo necesaria la entrega de la cosa para el nacimiento del derecho real. Y tal como surge de su definición, tiene vocación registral para ser oponible a terceros.
Una vez constituido el derecho de anticresis, el acreedor ejerce la posesión del bien, el cual podrá retener mientras dure el plazo estipulado y hasta tanto sean cubiertos su capital e intereses.
La anticresis confiere a su titular el derecho de usar de la cosa y percibir los créditos de su producido, imputando las utilidades al pago de la deuda garantizada.
El titular anticresista debe “conservar la cosa”, es decir, no puede modificar la materia ni la forma y destino de la cosa, y tampoco ningún cambio del que resulte que el deudor no pueda utilizar la cosa como antes lo hacía, pudiendo continuar con su explotación habitual luego de pagada su deuda. En este sentido, el artículo 3.249 del Código Civil Velezano preveía que el anticresista debe actuar como un “buen administrador”. Si tiene una actitud negligente o irresponsable que dificulte percibir los frutos que pueden obtenerse con esa cosa, será responsable de la pérdida que de ello surgiere para el deudor.
El acreedor anticrético, en calidad de poseedor deberá conservar la cosa realizando los gastos necesarios, que incluyen las contribuciones y cargas del bien, los que deberán serles reintegrados por el deudor titular.
El artículo 2.214 del Código Civil y Comercial se refiere al plazo de duración de la Anticresis y establece que el tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmueble y cinco años para cosas muebles registrables. Asimismo, si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.
La entrega de la cosa por constitución de Anticresis, sumada al privilegio de la prenda, permitirá un tiempo para usar la cosa y percibir sus frutos, y si es insuficiente se ejecuta el objeto. Es decir, si vence el plazo y queda un saldo de la deuda sin ser satisfecho, el acreedor anticresista no podrá cobrarse los frutos pero podrá ejecutar el bien y en la subasta tendrá el privilegio especial que le otorga el artículo 2.582 inciso e.
Se interpreta que el legislador tuvo por objeto que al vencimiento del plazo se extinga el derecho real de anticresis, es decir, la posibilidad de imputar los frutos a la deuda.
Otro interrogante que suscita la compensación es si se puede pactar una anticresis de «tope mínimo» y/o de «tope máximo» de un crédito determinado. En este supuesto las partes pactan el monto mínimo y/o máximo, que puede o no coincidir con el monto del capital del crédito. El párrafo segundo del art. 2.189 al respecto dispone: «El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto del capital del crédito».
El párrafo tercero del artículo 2.189 reformado por el art. 23 de la ley 27.271 recepta las denominadas «garantías abiertas» de créditos indeterminados y dispone: «Se considera satisfecho el requisito de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta que no puede exceder del máximo legal . La garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
El artículo 2.218 del Código Civil y Comercial establece la caducidad de su registración y duración de su inscripción, reglamentando que los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.
El efecto de la inscripción es la oponibilidad a terceros interesados y de buena fe. No pueden alegar la falta de inscripción o de su caducidad quienes participaron en los actos ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
No debemos confundir la vigencia o el plazo del derecho real de garantía con el plazo de extinción de los efectos de la inscripción. Los plazos máximos del derecho real de anticresis fijados por el artículo 2.214 (diez años para inmuebles y cinco para muebles) no se contradicen con los plazos de duración de inscripción del artículo 2.218, pues vencido el plazo, la garantía subsiste con relación a los créditos nacidos vigente el derecho real, tal como lo establece el artículo 2.189 del mismo ordenamiento legal.
Como comentamos, la inscripción puede renovarse; y si se renueva antes del vencimiento del plazo, mantendrá la prioridad de la inscripción originaria. Si se renueva con posterioridad, tendrá la preferencia que surja de la reinscripción.
2.- Uso de la anticresis.
Si bien es una figura que ha sido muy poco utilizada, considero que con el cambio estructural en su objeto, puede ser de importante aplicación en el ámbito de los vehículos destinados a su renta, camiones, como así también en el ámbito de maquinarias agrícolas o industriales, revitalizando la figura.
El caso de las maquinarias agrícolas, por ejemplo, que se encuentren prendadas, ante la dificultad de cumplir con la obligación de pago, el deudor pueda constituir el derecho real de anticresis identificando el objeto y la deuda garantizada, pudiendo determinar de esa manera el plazo de duración de dicho derecho real. El deudor entrega la posesión de la maquinaria al acreedor, o a quien éste designe con los límites ya expresados, de conservar su estructura y destino, utilizándola hasta satisfacer su crédito.
O, por ejemplo se puede aplicar a una obligación de hacer; por ejemplo, en el marco de una locación de servicios. Supongamos que el deudor es transportista y tiene dificultades para cumplir las obligaciones asumidas por problemas con el personal de su empresa, podrá constituir una anticresis sobre la flota de camiones y que el acreedor o el tercero satisfagan la acreencia realizando el transporte con los camiones del deudor.
Hay que destacar que la anticresis se ejerce por la posesión, que como se dijo, puede entregarse al mismo acreedor o a un tercero que la puede ejercer en nombre de éste. Mientras posea el bien, el acreedor percibirá sus frutos, que podrá obtener por sí o por medio de un arrendatario.
3. Instrumento constitutivo y Solicitud Tipo rogatoria de inscripción en el RNPA.
Como se expresó al comienzo del presente trabajo, el contrato de anticresis es convencional. Para las cosas muebles registrables el documento constitutivo puede ser un instrumento privado, si bien las partes pueden optar por la escritura pública.
A los efectos de determinar la documentación para la inscripción del derecho real de anticresis, se puede considerar análogamente la documentación con la que se inscribe el derecho real de garantía de Prenda, y consecuentemente, prever un instrumento constitutivo, es decir, un esquema de contrato de constitución de anticresis donde se determinen los elementos del contrato, el que a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad del Automotor será acompañado por una Solicitud Tipo que se creará para la inscripción del derecho real de Anticresis.
Por ser un contrato de constitución de derecho real sobre cosa mueble con vocación registral, en su contenido, se deberá prever el otorgamiento del respectivo asentimiento conyugal en caso de que el constituyente sea de estado civil casado, dado que los frutos de los bienes se incorporan con carácter ganancial al régimen patrimonial de la sociedad conyugal.
La solicitud Tipo rogatoria de inscripción, a fin de cumplir con el principio de rogatoria y especialidad, contendrá un sector para la firma del anticresista, quien cede la posesión del bien, y el acreedor anticrético, quien hace uso del mismo.
Respecto a la determinación del objeto, la solicitud tipo individualizará el vehículo objeto de la anticresis. Tanto en el contrato que se acompaña a la Solicitud Tipo, como en el Legajo B y título del automotor surgirá la especificación de la prenda a la cual accede la anticresis.
Al igual que en la Prenda, tanto en el contrato como en la Solicitud Tipo de Anticresis se preverá un sector para el otorgamiento y firma de su cancelación registral.
Será competente para la inscripción de la anticresis, el Registro Seccional donde se encuentre inscripta la prenda que origina la anticresis, o sea, donde se encuentre radicado el automotor.
4.- Extinción del Derecho y Cancelación Registral.
Si bien el legislador no previó ninguna causal específica de extinción, operan las aplicables a todos los derechos de garantía, sea principales y por vía de consecuencia.
Principalmente, el derecho real de anticresis se extingue por acuerdo de partes, entre las que se encuentra el vencimiento del plazo acordado en el contrato, como así también se extingue por renuncia del acreedor o por remate judicial del bien.
Por vía de consecuencia, la anticresis se extingue porque el acreedor haya satisfecho su deuda de capital e intereses con la percepción de los frutos del bien.
Una vez extinguido el derecho, se procederá a cancelar la inscripción registral. Es importante tener presente esta circunstancia, dado que puede haberse extinguido el derecho y subsistir la inscripción porque no se haya realizado la correspondiente cancelación.
La voluntad de efectuar la cancelación registral de la anticresis debe constar en un documento escrito, como así también rogada a través de la suscripción de la solicitud tipo e ingresada al respectivo Registro.
Será procedente la vía de cancelación judicial cuando se haya satisfecho la deuda al acreedor y éste no ha querido o podido consentir la cancelación. En este caso, el deudor se ve obligado a pedir la cancelación judicial.
5.- Conclusión.
Si bien la anticresis es el derecho real menos utilizado desde la sanción del Código Civil Velezano, la ampliación en su objeto dispuesta por el Código Civil y Comercial de la Nación es una oportunidad para revitalizar la aplicación de este derecho real, lo que creemos que así será para garantizar créditos sobre todo en materia de prendas sobre vehículos, camiones y maquinarias agropecuarias.
Es de esperar que los operadores como abogados, notarios, asesores jurídicos en general la conozcan más y confíen en sus virtudes para garantizar los créditos de sus requirentes.
La incorporación de su estudio en el tema III de Registración de Automotores del presente II Congreso Nacional de Actualidad Registral, seguramente será el punto de partida de la Dirección Nacional del Registro de la Propiedad Automotor y Créditos Prendarios para incorporar reglamentación en el Digesto de Normas Técnico Registrales para su registración.
6.- Instrumento.
Si bien a continuación ilustramos un contrato de anticresis, consideremos que al igual que en la prenda, es posible confeccionar un contrato tipo que determine los elementos del contrato y se pueda utilizar para que acompañado por la Solicitud Tipo, rogar y lograr la inscripción registral de la Anticresis en el Registro de la Propiedad del Automotor.
PARTES: Concurren A y B
INTERVIENEN: A, en nombre y representación, en su carácter de presidente del directorio de la sociedad AGRO SERVICIOS CHAJA S.A.; y B, en nombre y representación, en su carácter de socio gerente de la sociedad MAQUINARIAS AGROPECUARIAS EL NOGALITO S.R.L.
Y los comparecientes exponen:
ANTECEDENTES: PRIMERO: Por instrumento privado de fecha de hoy, AGRO SERVICIOS CHAJA S.A. compró a MAQUINARIAS AGROPECUARIAS EL NOGALITO S.R.L. una COSECHADORA MARCA LA TACUARITA dominio AZ123 por el precio de pesos setenta millones ($70.000.000) abonados de la siguiente forma: (a) la suma de pesos cincuenta millones ($50.000.000) la sociedad compradora abonó al momento de suscribirse el contrato de compraventa y (b) el saldo, o sea la suma de veinte millones ($20.000.000) la sociedad compradora se obligó a abonar a la sociedad vendedora, en dos cuotas iguales, anuales y consecutivas de pesos diez millones ($10.000.000) cada una con más un interés compensatorio del cincuenta por ciento anual sobre saldos deudores, venciendo la primera el día veinticuatro de mayo de año dos mil veinticuatro y así sucesivamente.
SEGUNDO: En cumplimiento de lo acordado, las partes vienen por la presente a garantizar el crédito mediante la constitución de derecho real de anticresis en los términos del artículo 2.212 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, que se regirá por las siguientes cláusulas:
CAPÍTULO I: DEFINICIONES: En este contrato se denomina «acreedora anticresista» a MAQUINARIAS AGROPECUARIAS EL NOGALITO S.R.L, «deudora» o «propietaria» a AGRO SERVICIOS CHAJA S.A., y «cosechadora” a la COSECHADORA MARCA LA TACUARITA dominio AZ123
CAPÍTULO II: CLÁUSULAS DISPOSITIVAS:
PRIMERO: AGRO SERVICIOS CHAJA S.A. reconoce ser deudora de MAQUINARIAS AGROPECUARIAS EL NOGALITO S.R.L. por la suma de PESOS VEINTE MILLONES ($20.000.000), como consecuencia del saldo de precio del contrato de compraventa que se ha relacionado más arriba.
SEGUNDO: En garantía de la suma adeudada y como modo de cancelarla, la deudora CONSTITUYE a favor de MAQUINARIAS AGROPECUARIAS EL NOGALITO S.R.L. DERECHO REAL DE ANTICRESIS sobre la COSECHADORA MARCA LA TACUARITA dominio AZ123.
TERCERO: Se agregan a la presente, como ANEXO I, el contrato originario de compraventa y título de propiedad de la cosechadora objeto de la presente.
CUARTO: Los derechos de la acreedora anticresista se satisfarán mediante el derecho de explotación que la anticresis implica, durante el plazo por el cual se constituye.
QUINTO: El derecho real de anticresis se constituye por el plazo de CUATRO AÑOS, a partir de la fecha de esta escritura, por lo que se extinguirá el …
SEXTO: La acreedora anticresista destinará la cosechadora a la explotación agropecuaria que realiza en los establecimientos rurales que arrienda en virtud de los contratos de arrendamiento rural que en copias se agregan como ANEXO II.-. Les está expresamente prohibido a la acreedora anticresista y a cualquier persona que la suceda en sus derechos a cualquier título cambiar el destino fijado a la cosechadora.
SÉPTIMO: La acreedora anticresista se obliga a la conservación y al mantenimiento de la cosechadora en condiciones óptimas para su explotación agropecuaria. Esto incluye, además de los actos conservatorios, la ejecución de la totalidad de las mejoras que sean necesarias. Todas las reparaciones o refacciones que exceda lo meramente conservatorio deberá ser aprobada por la deudora.
OCTAVO: Las partes acuerdan que:
VARIANTE 1: Los frutos a obtener se compensarán con el capital y los accesorios cualquiera sea el resultado obtenido. Por lo tanto, al finalizar la anticresis por cumplimiento del plazo, el crédito se habrá cancelado totalmente independientemente del resultado de la explotación, sin que la parte acreedora pueda efectuar reclamo alguno por capital o cualquier otro concepto accesorio.
VARIANTE 2: Los frutos que se obtengan se imputarán mensualmente al pago de cada cuota del crédito. (a) Rendición de cuentas: A tal efecto, la parte acreedora deberá entregar a la sociedad deudora, titular de “la cosechadora”, la rendición de cuentas entre los días 1º y 10 de cada mes, debiendo la sociedad titular de “la cosechadora”, aprobarla o impugnarla dentro de los diez (10) días de recibida. (b) Frutos excedentes: Si los frutos mensuales excedieran el monto de cada cuota, se imputarán a la siguiente cuota junto a los frutos generados en el mes siguiente. (c) Frutos insuficientes: Si los frutos mensuales fueran inferiores al monto de la cuota pero superiores al …. por ciento de ella, la parte deudora del mutuo podrá abonar el saldo impago hasta el día veinticinco (25) de cada mes. De no proceder a su pago, por el saldo impago se generará un interés del …. por ciento mensual, a cuyo pago deberán imputarse primeramente los generados posteriormente. En caso de incumplimiento la mora solo podrá determinarse por impugnación de la rendición de cuentas o inexistencia de la misma. Frente a ese incumplimiento la parte acreedora podrá optar entre dar por extinguido el plazo del mutuo y exigir la totalidad del capital y accesorios adeudados, más un interés punitorio del …. por ciento mensual.
NOVENO: Como consecuencia de lo estipulado en el artículo anterior, al vencer el plazo estipulado y, por consiguiente, extinguirse el derecho real que por la presente se constituye, cualquiera sea el resultado de la explotación que realizara la acreedora anticresista, se considerará totalmente cancelado su crédito, por lo que no podrá efectuar reclamo alguno por capital, intereses, reajustes ni por ningún otro concepto.
DÉCIMO: En cuanto se cumplan los plazos fijados en este contrato para el ejercicio del derecho real de anticresis, la acreedora anticresista renuncia expresamente a la facultad de perseguir el pago de su crédito por otros medios legales, restituyendo la cosechadora dada en anticresis, ya que el único medio de cobro admitido es la explotación de la cosechadora durante el plazo pactado.
UNDÉCIMO: Como consecuencia de lo establecido en la cláusula anterior, la acreedora anticresista renuncia a ejercer la acción de pedir la venta judicial del inmueble.
DUODÉCIMO: La acreedora anticresista queda expresamente facultada para ceder el derecho a la explotación o dar la cosechadora en locación sin requerir conformidad alguna de la deudora.
DECIMOTERCERO: El pago de todos los impuestos correspondientes a la cosechadora objeto de la anticresis estará a cargo de la acreedora anticresista, quien no podrá exigir restitución alguna de las sumas pagadas ni adicionar estas sumas a su crédito.
DECIMOCUARTO: La acreedora anticresista se obliga a contratar un seguro contra riesgo de incendio, por el valor total de la cosechadora, y a mantenerlo vigente durante todo el tiempo del contrato. En caso de ocurrir un siniestro, la indemnización se prorrateará así: a) Se estimará que el total del crédito garantizado antes mencionado equivale a la explotación por el plazo de cinco años. b) Se calculará en proporción al tiempo no gozado la proporción que falta cancelar. c) La acreedora anticresista percibirá una suma equivalente a dicho importe en concepto de compensación por los frutos no percibidos. d) El remanente será percibido por la deudora.
DECIMOQUINTO: Vencido el plazo de la anticresis, la acreedora anticresista deberá restituir la cosechadora a la deudora. La falta de restitución dentro de los diez días de operado el plazo producirá la mora sin necesidad de intimación alguna y obligará a la acreedora anticresista al pago, durante todo el tiempo que dure la mora, de una indemnización equivalente al valor locativo de una cosechadora de similares características, con más un 20%.
DECIMOSEXTO: Las partes manifiestan que la acreedora anticresista se encuentra en posesión de la cosechadora en virtud de la tradición operada el día de hoy.
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